Das Ende unbegrenzter Brandabschnitte

Das Ende unbegrenzter Brandabschnitte. Die neuen Technischen Bedingungen liegen der Rechtskommission vor — was den Lagermarkt erwartet

Der Entwurf der neuen Verordnung über die technischen Anforderungen an Gebäude und deren Lage sowie über die technischen Bedingungen für die Nutzung von Wohngebäuden wurde soeben an die Rechtskommission des Regierungszentrums für Gesetzgebung (RCL) übermittelt. Das ist die vorletzte inhaltliche Etappe — vor dem Rechtsakt stehen nur noch die Notifizierung bei der Europäischen Kommission, die Unterschrift des Ministers und die Veröffentlichung. Für die Lagerbranche bedeutet dies vor allem eines: Die Ära der Planung von Hallen mit unbegrenztem Brandabschnitt geht zu Ende, und für Investitionen nach den alten Regeln tickt die Uhr.

Wo wir stehen: Stand der Arbeiten an den neuen WT

Der Entwurf der neuen Verordnung — die die seit 2002 geltenden und mehrfach novellierten Technischen Bedingungen (WT) ersetzen wird — wurde im Juni 2025 auf den Seiten des Regierungszentrums für Gesetzgebung veröffentlicht. Seitdem hat er den gesamten Weg durchlaufen: öffentliche Konsultationen und Stellungnahmen, zu denen er insgesamt fast zweihundert Stellen vorgelegt wurde — von der Hauptkommandantur der Staatlichen Feuerwehr (PSP) über die Architekten- und Bauingenieurkammern bis hin zu Verbänden der Baustoffhersteller. Die interministerielle Abstimmung endete mit einer Abstimmungskonferenz am 20. April 2026 — nach zusätzlichen Erläuterungen des Ressorts hielt kein Ministerium an seinen Einwänden fest. Am 16. Juni 2026 erhielt der Entwurf eine positive Stellungnahme der Gemeinsamen Kommission von Regierung und Gebietskörperschaften, und am 14. Juli 2026 wurde er an die Rechtskommission des RCL weitergeleitet, die die redaktionelle Fassung des Textes abschließt (Nr. 29 im Verzeichnis der Gesetzgebungsarbeiten des MFiG, Fortsetzung des unter Pos. 68 im Verzeichnis des MRiT begonnenen Verfahrens).

Hervorzuheben ist ein Punkt, der in Branchendiskussionen oft vergessen wird: Die Verordnung geht nicht an den Sejm. Es handelt sich um einen Durchführungsrechtsakt, der einseitig vom für das Bauwesen zuständigen Minister (derzeit, nach Änderungen in der Regierungsstruktur, der Minister für Finanzen und Wirtschaft) auf Grundlage der Ermächtigung aus Art. 7 des Baurechts erlassen wird. Es wird weder eine Abstimmung noch Änderungsanträge von Abgeordneten oder ein Veto des Präsidenten geben. Das Fenster für inhaltliche Änderungen hat sich in der Praxis bereits geschlossen — und was die Branche in der Konsultationsphase erreicht hat, ist im endgültigen Text sichtbar.

Der Kern der Änderung: das Ende von § 230, also des unbegrenzten Abschnitts mit Sprinklern

Die geltenden Vorschriften erlauben in einem eingeschossigen PM-Gebäude einen Brandabschnitt unbegrenzter Größe, sofern ortsfeste selbsttätige Wasserlöschanlagen und selbsttätige Rauchabzugsanlagen eingesetzt werden. Auf dieser Vorschrift beruht die gesamte polnische Großflächenlogistik — Big-Box-Hallen mit Abschnitten von 30, 40 oder sogar 60 Tsd. m² in einem einzigen sprinklergeschützten Brandabschnitt.

Der neue Entwurf beseitigt diese Möglichkeit — und zwar ganz bewusst. In der Begründung weist das Ressort ausdrücklich darauf hin, dass die bisherige Zulassung die grundlegende Brandschutzanforderung zur Begrenzung der Ausbreitung von Feuer und Rauch nicht erfüllt und flächenmäßig unbegrenzte Abschnitte das Risiko von „Großschäden” bergen, wenn die Sicherheit des gesamten Objekts von der Zuverlässigkeit einer einzigen Brandschutzeinrichtung abhängt. An die Stelle der bisherigen Regel tritt ein tabellarisches System: eine von der Brandlastdichte abhängige zulässige Basisfläche des Abschnitts, die für einzelne Schutzmaßnahmen um bestimmte Prozentsätze vergrößert werden kann.

Für eine eingeschossige Halle betragen die Vergrößerungen:

• Sprinkler mit einfacher Wasserversorgung — 200%,
• Sprinkler mit doppelter Wasserversorgung — 300%,
• selbsttätige Rauchabzugsanlagen — 100%,
• Brandmeldeanlage mit Aufschaltung zur PSP — 50%.

Bemerkenswert ist, dass in der an die Rechtskommission übermittelten Fassung zusätzliche Vergrößerungen enthalten sind, die es in früheren Fassungen des Entwurfs nicht gab — eine deutliche Spur erfolgreicher Lobbyarbeit der Branche. Eine Halle aus nichtbrennbaren Bauteilen (Brandverhaltensklasse A1 oder A2,d0) kann um zusätzliche 100% vergrößert werden, und wenn sie bis zu 17 m hoch ist und über eine Feuerwehrzufahrt auf zwei gegenüberliegenden Seiten verfügt (kein Punkt des Dachs weiter als 40 m von der Wand an der Feuerwehrzufahrt entfernt) — um zusätzliche 200%.

Wie groß wird der maximale Abschnitt tatsächlich sein?

Addiert man alle Vergrößerungen (Sprinkler mit doppelter Versorgung + Rauchabzug + BMA mit Aufschaltung + nichtbrennbare Konstruktion mit Feuerwehrzufahrten auf beiden Seiten), lässt sich die Basisfläche maximal mit 7,5 multiplizieren. In der Praxis ergibt das:

Daraus ergeben sich zwei Schlussfolgerungen. Erstens wird die auf dem Mietmarkt übliche Angabe Q > 4000 MJ/m² — die gewählt wird, um den Mieter hinsichtlich Art und Höhe der Lagerung nicht einzuschränken — sehr kostspielig: Ein Limit von ca. 15 Tsd. m² bedeutet, dass eine 50.000-m²-Halle durch Brandwände in 4 Abschnitte unterteilt werden muss. Zweitens ermöglicht die Planung mit einer niedrigeren, dokumentierten Brandlast (Q ≤ 2000) Abschnitte von bis zu ca. 45 Tsd. m² — allerdings auf Kosten der kommerziellen Flexibilität des Objekts. Zudem müssen bei Abschnitten über 30 Tsd. m² die Gebäudeteile ausschließlich aus nichtbrennbaren Produkten bestehen.

Ein gesonderter Kostenfaktor ist die doppelte Wasserversorgung der Sprinkleranlage selbst (der Unterschied zwischen +200% und +300%) — in der Praxis also eine erweiterte Pumpenstation und eine zusätzliche Tankreserve.

Was ist mit bestehenden Hallen? Drei Risikoszenarien

Das Rückwirkungsverbot bleibt das Fundament: Ein bestehendes, rechtmäßig genutztes Lager muss nicht an die neuen Vorschriften angepasst werden, nur weil sich das Recht geändert hat. Der Entwurf sieht jedoch drei Situationen vor, in denen die neuen Anforderungen ein bestehendes Objekt betreffen können:

1. Erweiterung, Aufstockung, Umbau oder Nutzungsänderung. Die neuen Vorschriften gelten für den von den Arbeiten betroffenen Teil — und der Entwurf enthält ausdrücklich eine Bestimmung (§ 217 Abs. 7), die bisherige Auslegungsstreitigkeiten klärt. Auf die übrigen Gebäudeteile erstrecken sich die neuen Anforderungen nur dann, wenn dies zur Erfüllung der Anforderungen im erweiterten Teil erforderlich ist oder wenn im Brandabschnitt, der diesen Teil umfasst, Bedingungen vorliegen, die das Gebäude als lebensgefährdend einstufen. In der Praxis: Der Anbau eines Bürogebäudes als separater, von der Halle abgetrennter Brandabschnitt zieht keine Pflicht zur Unterteilung des bestehenden Lagerabschnitts nach sich. Die Einbeziehung eines neuen Teils in den bestehenden Abschnitt — etwa eine offene Zwischenebene — bedeutet hingegen die Bewertung des vergrößerten Abschnitts nach den neuen, deutlich strengeren Limits. Bei Abschnitten von mehreren Zehntausend Quadratmetern wird dieser Weg praktisch verschlossen sein, und es bleibt nur der Weg über ein technisches Gutachten und Ersatzlösungen, die mit dem Woiwodschaftskommandanten der PSP abgestimmt werden.

2. Als lebensgefährdend eingestuftes Objekt. Die Brandschutzvorschriften der neuen Verordnung gelten auch für genutzte Bestandsgebäude, die auf Grundlage der Brandschutzvorschriften entsprechend eingestuft wurden — unabhängig von jeglichen Bauarbeiten.

3. Änderung der Baugenehmigung. Achtung bei einem weniger offensichtlichen Fall: Ein nach Inkrafttreten der neuen Vorschriften gestellter Antrag auf Änderung der Baugenehmigung kann eine Diskussion über deren Anwendungsbereich auf das Projekt eröffnen. Laufende Investitionen, die wesentliche Abweichungen vom genehmigten Projekt vorsehen, sollten formal vor dem Stichtag abgeschlossen werden.

Fristen und Zeitfenster: der Kalender für Investoren

Der Entwurf sieht das Inkrafttreten am 20. September 2026 vor — aufgeschoben werden lediglich die Vorschriften zur verpflichtenden Nutzung von Solarenergie (§ 358 Abs. 2–4), die am 31. Dezember 2026 bzw. am 31. Dezember 2029 in Kraft treten. Sämtliche Brandschutzvorschriften gelten ab dem regulären Termin.

Es gibt jedoch eine wesentliche Unbekannte: die europäische Notifizierung. Die Verordnung enthält technische Vorschriften und muss gemäß der Richtlinie 2015/1535 der Europäischen Kommission notifiziert werden, was eine mindestens dreimonatige Stillhaltefrist auslöst, in der der Rechtsakt nicht erlassen werden darf. Die Notifizierung ist — Stand Juli 2026 — noch nicht erfolgt. Gibt die EU-Kommission oder ein anderer Mitgliedstaat eine ausführliche Stellungnahme ab, verlängert sich diese Frist, und der Termin 20. September 2026 könnte unrealistisch werden und sich verschieben. Die Beobachtung dieser Etappe ist derzeit der wichtigste Beobachtungspunkt für die gesamte Branche.

Entscheidend für Investoren ist hingegen die intertemporale Regel (§ 394 des Entwurfs): Welche Vorschriften auf eine Investition anzuwenden sind, entscheidet der Stand vor dem Tag des Inkrafttretens — ein gestellter Bauantrag, ein Antrag auf Änderung der Genehmigung, eine erfolgte Bauanzeige, ein erlassener Bescheid. Ein vor dem Tag des Inkrafttretens gestellter Antrag führt das gesamte Verfahren nach den bisherigen, milderen Vorschriften. Interessanterweise sieht der Entwurf auch eine Hintertür in die andere Richtung vor: Der Investor kann freiwillig die Anwendung der neuen Vorschriften beantragen — was dort sinnvoll sein kann, wo die neuen Regelungen etwas liberalisieren.

Praktische Empfehlungen für heute:

1. Projekte in Vorbereitung — wenn das Konzept Abschnitte über den neuen Limits vorsieht, hat die Einreichung eines vollständigen Bauantrags vor dem Tag des Inkrafttretens Priorität. Das realistische Fenster reicht mindestens bis zum 20. September 2026, mit einem möglichen Bonus, falls die Notifizierung den Rechtsakt verzögert.
2. Geplante Erweiterungen bestehender Objekte — analog: Ein vor dem Stichtag gestellter Antrag erledigt das Thema. Danach sollten Anbauten ausschließlich als separate Brandabschnitte mit vollständiger Abtrennung geplant werden.
3. Bestandsobjekte ohne Investitionspläne — keine Anpassungspflicht, aber es lohnt sich, den Brandschutzstatus des Objekts zu überprüfen (um das Risiko einer Einstufung als lebensgefährdend auszuschließen) und die Dokumentation zu Abweichungen und Ersatzlösungen zu ordnen.
4. Neue Projekte nach der Rechtsänderung — die Entscheidung über die angegebene Brandlastdichte wird zu einer der wichtigsten Geschäftsentscheidungen eines Projekts: ein Kompromiss zwischen Abschnittsgröße, Kosten der Brandwände, Kosten der doppelten Sprinklerversorgung und Flexibilität bei der Vermietung.

Fazit

Die neuen Technischen Bedingungen sind die tiefgreifendste Änderung der Planungsgrundsätze für Lagerobjekte seit zwei Jahrzehnten. Das Ressort selbst räumt in der Gesetzesfolgenabschätzung ein, dass die Brandschutzänderungen vor allem in großflächigen Gebäuden mit Handels-, Produktions- und Lagerfunktion spürbar sein werden. Die an die Rechtskommission übermittelte Fassung ist milder als der ursprüngliche Entwurf — die zusätzlichen Vergrößerungen für nichtbrennbare Konstruktion und Feuerwehrzufahrten heben die Limits spürbar an — doch die Richtung ist eindeutig: Schluss mit unbegrenzten Abschnitten, Rückkehr zur Brandlastberechnung und Bevorzugung von Objekten mit vollem Schutzpaket. Für Entwickler und Investoren sind die kommenden Wochen die Zeit für ein Audit der Projektpipeline und die Entscheidung, was vor dem Tag des Inkrafttretens bei den Behörden eingereicht werden muss.

Der Artikel dient Informationszwecken und basiert auf der Dokumentation des an die Rechtskommission des RCL übermittelten Verordnungsentwurfs (Juli 2026): dem Entwurfstext, der Begründung und der Gesetzesfolgenabschätzung. Der endgültige Inhalt des Rechtsakts kann sich bis zur Veröffentlichung im Gesetzblatt (Dziennik Ustaw) noch ändern. Der Text stellt keine Rechtsberatung dar — Investitionsentscheidungen sollten mit einem Brandschutzsachverständigen und einem Juristen abgestimmt werden.